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Lo stallo dell’immobiliare. Cosa ci insegna Dublino.

casa

Dalle ultime rilevazioni dell’Agenzia delle entrate, emerge un andamento progressivamente negativo per il settore immobiliare, soprattutto sul fronte della compravendita. In controtendenza, invece, i mutui per l’acquisto casa che già dal 2013 sono in aumento (anche se su questo profilo analitico, vi sono varie discordanze di rilevazione, dato che molte statistiche tengono conto della domanda di mutuo, ancora in fase di istruttoria pratica). Da ciò si può constatare che una delle ragioni di fondo dello stallo del settore immobiliare non è certo il calo della domanda.

Lo stallo del comparto immobiliare non riguarda esclusivamente l’Italia (cerchiamo di capire i punti di contrasto) e, anche se meno male per il settore del lusso, comincia a concernere altre parti del mondo, come emerge dagli ultimi andamenti di borsa:

1)    L’immobiliare in fase stagnante a Londra, con riferimento alla classe media. Prezzi apocalittici, in forte ascesa. Ciò non sembra essere in funzione della domanda di mercato media.

2)    Crollo del settore immobiliare da rilevare anche per la borsa di Tokyo per la quale sono stati rilevati i rispettivi indicatori al ribasso: Mitsubishi Estate:2,22%; Misui Fusodan: 2,37%. Molto probabilmente ha risentito dell’inversione di rotta della borsa di Tokyo che nelle sedute immediatamente precedenti ha sempre mostrato un andamento positivo (in particolare per il comparto immobiliare). L’andamento improvvisamente negativo verte l’incertezza sulle misure di politiche monetaria intraprese. Quindi, sempre una questione di policy.

3)    Anche in Italia il problema dell’immobiliare, così come a Londra, riguarda la classe media e risente del sistema fiscale. Oppostamente, si ha una migrazione dei capitali verso l’immobiliare di lusso estero (tra le mete favorite: Londra). Ci si aspettano consistenti nuove dal Piano casa per rilanciare la compravendita del settore immobiliare. Le agevolazioni fiscali previste per l’affitto (ulteriore taglio cedolare secca) non vanno ad incidere in misura consistente sull’immobiliare. Partenza zoppa per il Piano casa che non è certamente una novità per l’Italia, visto che di anno in anno viene rinnovato il fondo di garanzia che dovrebbe facilitare meramente l’accesso al credito, a determinate condizioni (la convenienza economica viene sempre lasciata, in arbitrio, all’istituto finanziatore). In numero limitato le banche aderenti. Tra gli interventi del Governo Renzi per il 2014 spiccano il bonus ristrutturazioni (va ad incidere sugli immobili pre-esistenti e non sulla compravendita), mutui agevolati (solo a titolo di garanzia), taglio cedolare secca sugli affitti dal 15 al 10% (va ad incidere sugli immobili pre-esistenti e non sulla compravendita). Viene privilegiata la formula dell’ “affitto con riscatto”, così come il rifinanziamento di un fondo per gli affitti.

Quindi, il punto in comune, riguardo al collasso del settore dell’immobiliare, è proprio relativo al comparto residenziale, da associare certamente all’urgenza di misure di policy che dovrebbero favorire la compravendita. Ma sul fronte della crisi economica, esse finiscono con l’essere una sorta di agevolazione per gli immobili in affitto. Il piano casa in Italia sembra poi essere l’esatta copia dei precedenti, con gli stessi problemi, tra cui è da considerare anche la capienza del fondo (minore è il numero di banche aderenti).

Il caso Dublino

Politiche di forti stimoli fiscali efficaci sul piano mutui hanno portato ad un graduale e progressivo incremento della domanda di immobili, preferendo il mutuo all’affitto. Minori sgravi sull’affitto e maggiori sgravi sul mutuo prima casa. Si era, quindi, arrivati a dover sostenere una rata mensile minore per il mutuo prima-casa, rispetto a quello che si doveva pagare per l’affitto.

Con mutui così a buon mercato, è rimontato il settore immobiliare residenziale.

Sulla fine degli sgravi, si sta ri-sviluppando la controtendenza: i prezzi delle case ritornano ad aumentare.

Quindi, in forte fermento l’investimento nel settore immobiliare, nella prospettiva che il valore dell’immobile acquistato aumenti nel tempo, in termini del prezzo di mercato.

La precedente bolla immobiliare non riguarda tanto l’immobiliare residenziale, quanto il non residenziale (il comparto degli investimenti industriali – acquisto capannoni ed aree ad uso impresa). L’afflusso degli investimenti esteri per la forte convenienza dell’aprire attività in tale sede ha innescato un aumento dei prezzi di tali edifici. Ci si aspetta una circostanza similare per il residenziale, ma man mano con la riduzione degli incentivi tale congiuntura si placherà.

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